옥션의 입찰 방법과 주의 사항을 공유하고 싶습니다. 1. 입찰 이전에 알아야 할 사항 2. 법원에서 열리는 경매 절차 3. 대법원 사이트(경매 물건)100%활용법 4. 등기부 등본의 시각 5. 권리 분석 방법 6. 대항력, 선순위 위장 임차인을 제대로 알7. 유용한 내용 증명 참고 자료:입찰 표 서식 및 입찰 봉투
1. 입찰 이전에 알아야 할 사항-매각 기일의 1주일 전부터 법원에서 매물 명세서를 포함한 경매 사건의 열람이 가능하며 미리 보지 못할 경우 당일에도 가능, 즉 일주일에 한번 경매 물건 확인이 필요-유치권 신고의 경우는 매각 시한 하루 전에도 접수되는 경우가 있으므로 조심해야 한다.-경매 물건의 특별 매각 조건(유치권, 대항력 임차인 토지별 등기, 다시 매각)등은 반드시 확인하고 입찰한다.-입찰 보증금은 입찰 전날에 수표 1장에서 미리 준비하고 높으면 편하고, 다시 매각의 경우 법원별로 최저가 20~30%를 준비해야 한다.-배당을 받는 지위에 있는 임차인이 있는 경우에는 배당 기일 이후 인도 명령 결정이 내려진다. 그러므로 명도를 마칠 때까지 시간이 지연될 수 있음을 감안하여 입찰해야 한다.-본인이 입찰할 경우 신분증과 도장, 입찰 보증금:최저 매각가의 10%이었고, 다시 매각은 20~30%
1. 입찰 전 알아야 할 사항-매각기일 1주일 전부터 법원에서 매각물건명세서를 포함한 경매사건 열람이 가능하며 미리 열람하지 못한 경우 당일에도 가능, 즉 일주일에 한 번 경매물건 체크 필요-유치권 신고의 경우 매각기일 1일 전에도 접수될 수 있으므로 주의해야 한다.- 경매물건 특별매각조건(유치권 대항력 임차인 토지별 등기 재매각) 등은 반드시 확인하고 입찰한다.- 입찰보증금은 입찰 전날 수표 1장으로 미리 준비해 비싸면 편하고, 재매각의 경우 법원별로 최저가의 20~30%를 준비해야 한다.-배당을 받을 수 있는 지위에 있는 임차인이 있는 경우에는 배당기일 이후 인도명령 결정이 난다. 따라서 명도를 마칠 때까지 시간이 지연될 수 있음을 감안해 입찰해야 한다.- 본인이 입찰할 경우 신분증과 도장, 입찰보증금 : 최저매각가격의 10%이며 재매각은 20~30%
인기글
3. 대법원 사이트 100% 활용법 – 대법원 경매사이트 : www.courtaction.go.kr (재경매, 대항력 임차인 등 중점점검 후 입찰)
-최고 법원의 사이트에 잘못 기재되어 있는지, 에러가 있는 경우는 어떨까? 이 경우는 “매각 불허”신청을 하고 입찰 보증금을 돌려받을 수 있다-물건 기본 정보에서 확인해야 할 사항:물건의 주소지, 청구 금액, 배당 요구 만기일(대항력 있는 임차인이 있으면 반드시 확인)-사건 상세 조회를 클릭하면 사건 기본 내역, 배당 요구 만기 내역, 항고 내역, 물건 내역 리스트 내역, 당사자 내역, 그리고 관련 사건 내역이 보인다.-매물 명세서:매각 기일의 1주일 전부터 확인 가능-기일 내역:입찰 법정으로 입찰 시간 체크-문서/송달 내역:해당 경매 사건에 관련 이해 당사자가 제출하는 모든 서류의 제목과 제출일을 기재
4. 등기부등본 보는 법-등기부등본은 크게 건물등기와 토지등기가 있다. 건물등기는 집합건물(아파트 다가구 연립 상가 오피스텔 등) 등기와 토지와 건물등기가 별도로 존재하는 일반건물(단독 다가구주택 모텔 등) 등기가 있다.(상가의 경우 집합건물과 일반건물 두 종류로 준공함) – 표제부 : 부동산 소재지와 건물 외형부동산의 소재지 및 건물의 외형 및 건축시점, 상태를 재는 부분지번, 지목, 면적, 구조가 기재되고 하여야 한다. – 갑구 : 소유권 변동 일체사항소유권변동에 관한 일체의 사항 2인 이상의 소유자가 있는 경우에는 각 소유자의 지분규모가 지적재산으로 압류, 가압류, 가처분, 가등기, 경매기입등기 등이 기재되는 권리분석을 할 때 말소기준권리를 찾고 그보다 앞선 가등기, 가처분이 있는지 말소기준권리보다 순위가 늦더라도 소유권말소에 관한 가처분이 있음을 반드시 확인 – 을구 : 부동산채무 및 임대관계해당 부동산의 채무(근저당) 및 임대관계(전세권등기 임차권등기) 소유권 이외의 권리(저당권 전체권 임차권 지상권 지역권)가 기재되며 이들 권리의 변경 이전 말소도 기재된다. 은행에서는 근저당에 따른 채권금액을 설정할 때 대출금액의 120~130%를 설정하는해당 부동산의 채무(근저당) 및 임대관계(전세권등기 임차권등기) 소유권 이외의 권리(저당권 전체권 임차권 지상권 지역권)가 기재되며 이들 권리의 변경 이전 말소도 기재된다. 은행에서는 근저당에 따른 채권금액을 설정할 때 대출금액의 120~130%를 설정하는6. 대항력, 선순위 위장 임차인을 제대로 알-경매 물건으로 임차인의 전입한 날이 말소 기준 권리보다 빠른 대항력이 있지만 배당 요구 신청을 하지 않을 경우 낙찰자는 임차인의 보증금을 모두 인수해야 한다. -또 대항력 있는 임차인이 배당 요구를 신청했다고 해도 경매 절차에서 보증금 전액이 배당되지 않으면 나머지는 낙찰자가 낙찰 금액 이외에 추가로 인수해야 한다. – 이렇게 대항력 있는 임차인은 법원에서 배당을 받을 수도, 낙찰자로 받아들일 수 있어 확실한 대항력 있는 세입자는 낙찰자로 그만큼 위험이다. A)대항력이란? 임차 주택이 매매, 경매 등의 이유로 소유자가 변경될 경우 새 소유자(낙찰자)에 계속 임차권을 주장할 수 있는 권리인 대항력 있는 임차인이 법원에서 보증금을 전액 배당되지 않은 경우, 낙찰자가 나머지 금액을 상환할 때까지 임차인은 해당 부동산을 비우지 않아도 좋다. B)대항력의 요건 저당권, 근저당권, 가압류, 가등기 등 말소 기준 권리(최우선 순위 권리)이 될 권리보다 먼저 임대차 계약을 내서 집의 인도를 받아 해당 부동산에 주민 등록을 해야 한다. 그랬더니 다음날 오전 0시부터 대항력이 생긴다. C)대항력에서 추가로 알아야 할 사항 a. 대항력 있는 세입자는 배당 요구의 종기 날까지 배당 신청을 할 경우 배당된다. 실제, 대항력이 있는 확정 일자도 제때 받아 둔 임차인은 배당 요구를 하고 법원에서 배당을 받을 수도, 배당 요구를 신청하지 않거나 철회한 경우에는 낙찰자에게 상환을 요구할 수 있다. b. 다세대 주택(원룸)과 단독 주택의 경우 건물의 호수가 달라도 지번조차 제대로 기재되어 있으면 대항력이 발생한다. c. 집합 건물, 즉 빌라, 다가구 주택, 오피스텔의 경우 현황은 1채, 2동 또는 101호, 201호인데, 건축물 대장과 등기부 등본상의 기재가 상기의 현황과 다른 경우 임차인은 대항력을 인정되지 않는다. d. 대출을 받을 당시, 전입한 채무자나 기타의 친척이 무상 임차인 각서나 임차인의 권리 일체를 주장하지 않겠다는 각서를 쓰고 은행에 제출한 경우실제로 임대차가 있는 임차인도 낙찰자에 대항력을 주장할 수 없다. (무상 임차인 각서)e. 임차인이 가구주인 경우 가구주의 주민 등록 전입한 날은 느리지만 다른 가구원의 주민 등록이 먼저 전입하고 있으면 빨리 가구원의 전입일 기준으로 대항력이 인정된다.7. 유용한 내용증명 – 내용증명 : 자신의 의사를 상대방에게 전달할 때 공신력 있는 기관을 통해 공적으로 증명할 것 – 입장이 상반되는 상대방에게 심리적 압박을 주어 원만한 합의를 이끌어낼 때 딱 유용하게 사용※ 참고 자료<입찰표><입찰표><입찰봉투> #경매 입찰방법 및 주의사항